Als je een vakantiewoning op het oog hebt in Nederland, is het verstandig je eerst en goed te laten informeren over de fiscale gevolgen die aan de aankoop en het gebruik van de vakantiewoning verbonden zijn.
Je krijgt te maken met:
inkomstenbelasting
onroerendezaakbelasting
En mogelijk ook met:
overdrachtsbelasting
omzetbelasting
forensenbelasting
Of je met belastingen te maken krijgt, is afhankelijk van jouw (persoonlijke) omstandigheden en de wijze van gebruik van de vakantiewoning. Deze advieswijzer bevat algemene informatie en kan niet zonder meer uitsluitsel geven over jouw eigen specifieke situatie. Laat je voor jouw persoonlijke situatie daarom nader informeren door één van onze adviseurs.
Omzetbelasting
Omzetbelasting bij aankoop
Koop je een nieuwe – nog niet eerder gebruikte – vakantiewoning, dan zal hierover 21% omzetbelasting (btw) berekend worden. Koop je een vakantiewoning die al meer dan twee jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen, dan zal hierover geen btw berekend worden. Op verzoek van zowel koper als verkoper kan in een dergelijk geval toch btw berekend worden als je de vakantiewoning voor 90% of meer gaat gebruiken voor met btw belaste activiteiten. Je moet hiervoor toestemming vragen aan jouw belastingkantoor of jouw keuze vastleggen in de notariële akte van levering.
Let op! De hiervoor beschreven gevolgen voor de btw gelden als de vakantiewoning als onroerend wordt aangemerkt. De vakantiewoning is onroerend als deze duurzaam met de grond verenigd is of in ieder geval naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. In sommige situaties zal een vakantiewoning roerend kunnen zijn en kunnen andere gevolgen voor de btw gelden.
De btw die bij de aankoop berekend wordt, kan je in sommige gevallen terugvragen bij de Belastingdienst. Dit is afhankelijk van de wijze van gebruik van de vakantiewoning. Koop je de vakantiewoning alleen voor eigen gebruik of verhuur je deze ook (gedeeltelijk)?
Eigen gebruik vakantiewoning
Als je de vakantiewoning alleen zelf gebruikt en niet verhuurt aan anderen, kan je de btw die bij de aankoop berekend is niet terugvragen bij de Belastingdienst.
Verhuur vakantiewoning
Als je de vakantiewoning verhuurt aan anderen, dan kan je mogelijk de btw die bij de aankoop berekend is (gedeeltelijk) terugvragen bij de Belastingdienst. De verhuur van de vakantiewoning moet dan zodanig zijn dat sprake is van exploitatie van een vermogensbestanddeel om er duurzaam opbrengsten uit te verkrijgen. Hiervan is volgens beleid van de Belastingdienst in ieder geval sprake als de vakantiewoning voor minimaal 140 dagen per jaar wordt verhuurd.
Tip: verhuur je de vakantiewoning voor minder dan 140 dagen per jaar, dan kan er nog steeds sprake zijn van exploitatie van een vermogensbestanddeel om er duurzaam opbrengsten uit te verkrijgen. Neem voor jouw persoonlijke situatie contact met ons op.
Of je de btw geheel dan wel gedeeltelijk terug kan vragen, is afhankelijk van jouw eigen gebruik van de vakantiewoning. Gebruik je de vakantiewoning zelf niet, maar wordt deze alleen verhuurd, dan kan je de volledige btw over de aankoop terugvragen. Gebruik je de vakantiewoning ook voor eigen gebruik, dan kan je slechts het deel dat betrekking heeft op de verhuur terugvragen.
Voorbeeld
Je koopt in 2017 een vakantiewoning voor € 121.000 (inclusief btw). De vakantiewoning wordt in 2017 voor 70% verhuurd en voor 30% door jou zelf gebruikt. Van de btw bij aankoop (€ 21.000) kan je dan in 2017 € 14.700 (70%) terugvragen bij de Belastingdienst.
Let op! Om btw te kunnen terugvragen, moet je je als ondernemer voor de omzetbelasting aanmelden bij de Belastingdienst. Inschrijven als ondernemer bij het handelsregister van de Kamer van Koophandel is niet nodig.
Als de Belastingdienst van mening is dat je voor de verhuur van de vakantiewoning ondernemer bent voor de btw en je dus de btw kan terugvragen, moet je 6% btw over de huur berekenen en afdragen aan de Belastingdienst. Dit lijkt financieel nadelig, maar hier staat tegenover dat je de btw bij aankoop alsmede de btw met betrekking tot aan jou in rekening gebrachte kosten voor de vakantiewoning, in aftrek kunt brengen (na toepassing van een correctie voor het eigen gebruik van de vakantiewoning).
Voorbeeld
In 2017 ontvang je € 5.300 (inclusief 6% btw) uit de verhuur van de vakantiewoning. Je betaalt € 1.210 (inclusief 21% btw) aan kosten voor de vakantiewoning. In 2017 draag je € 300 btw af. Van de € 210 btw op kosten kan je 70% (€ 147) terugvragen, omdat de woning voor 70% wordt verhuurd. Per saldo bedraagt jouw teruggaaf in 2017 € 14.547 (€ 14.700 btw + € 147 btw - € 300 btw).
Let op! Het btw-tarief van 6% gaat op 1 januari 2019 waarschijnlijk omhoog naar 9%. Houd hier vanaf 2019 rekening mee bij de verhuur van de vakantiewoning.
Heb je de vakantiewoning in 2018 al verhuurd voor een periode in 2019 en is de factuur ook al in 2018 betaald, dan wordt er geen btw nageheven over het verschil. Je hoeft dan dus geen aanvullende factuur aan de huurder te sturen.
Tip: moet je in een jaar per saldo btw betalen, dan kan je mogelijk gebruik maken van de kleineondernemersregeling (de KOR). Bedraagt het in het jaar af te dragen bedrag per saldo € 1.345 of minder, dan hoef je niets te betalen. Ligt dit bedrag tussen € 1.345 en € 1.883, dan mag je 2,5 keer het verschil tussen € 1.883 en het te betalen bedrag op dit te betalen bedrag in mindering brengen. Je kan door toepassing van de kleineondernemersregeling het te betalen bedrag maximaal terugbrengen naar nul.
Voorbeeld
In 2017 ontvang je € 31.800 (inclusief 6% btw) uit de verhuur van de vakantiewoning. Je betaalt € 1.210 (inclusief 21% btw) aan kosten voor de vakantiewoning. De woning wordt nog steeds voor 70% verhuurd. In 2017 draag je € 1.800 btw af. Van de € 210 btw op kosten kan je 70% (€ 147) in aftrek brengen. Per saldo moet je in 2017 € 1.653 (€ 1.800 min € 147) betalen. Door toepassing van de kleineondernemersregeling mag je hierop € 575 (2,5 maal € 1.883 min € 1.653) in mindering brengen, zodat je per saldo € 1.078 betaalt.
Let op! Je kan de kleineondernemersregeling maar één keer toepassen. Heb je daarom meerdere vakantiewoningen of andere ondernemingen, dan moet je de berekening toepassen op de gezamenlijke btw.
Let op! Er ligt een wetsvoorstel om de kleineondernemersregeling per 2020 te wijzigen. In dat geval kan je er tot een omzet van € 20.000 voor kiezen geen btw in rekening te brengen. In dat geval kan je ook geen btw terugvragen. Ondernemers die in 2020 de nieuwe regeling willen toepassen, dienen dit te melden bij de inspecteur. Dit kan vanaf 1 juni 2019. De melding moet uiterlijk 20 november 2019 binnen zijn, anders gaat de nieuwe regeling pas in op 1 april 2020.
Ontvangen of terugbetalen btw bij gewijzigd gebruik of verkoop
Als het eigen gebruik van de vakantiewoning wijzigt, wordt de btw die je in aftrek hebt gebracht herzien. Wordt het eigen gebruik groter, dan zal je mogelijk btw terug moeten betalen. Daalt het eigen gebruik, dan krijg je mogelijk extra btw terug. Deze herziening moet je gedurende de negen jaar volgend op het jaar van aanschaf jaarlijks uitvoeren. De herziening vindt plaats op 1/10 deel van de aankoop-btw. Herziening blijft achterwege als deze minder dan 10% bedraagt van de aan het jaar toe te rekenen al in aftrek gebrachte btw.
Voorbeeld
In 2019 wordt de vakantiewoning voor 60% verhuurd en voor 40% door jou zelf gebruikt. Je moet een herziening toepassen op 1/10 van € 21.000 = € 2.100. Van deze € 2.100 heb je 70% (= € 1.470) terugontvangen. In 2019 heb je echter maar recht op 60% (= € 1.260). Het verschil bedraagt € 210. Dit is hoger dan 10% van de aan 2019 toe te rekenen al in aftrek gebrachte btw (10% van € 1.470 = € 147). De herziening blijft daarom niet achterwege en je moet in 2019 € 210 aan btw terugbetalen.
Let op! Als je de aankoop-btw hebt teruggevraagd, wordt jouw vakantiewoning in het jaar van aankoop en de negen jaren daaropvolgend voor de btw gevolgd. Herziening van btw vindt niet alleen plaats bij wijziging in het gebruik zoals in het voorbeeld hiervoor, maar ook als je bijvoorbeeld de woning alleen nog maar zelf gebruikt (en dus niet meer verhuurt) of als je de woning verkoopt zonder btw. In deze laatste twee gevallen zal je de volledige btw over de nog resterende jaren in één keer terug moeten betalen.
Voorbeeld
Op 1 januari 2021 verkoop je de vakantiewoning aan een particulier die deze gaat gebruiken voor eigen gebruik. Volgens de wettelijke regels kan je geen btw berekenen over deze verkoop. Je moet wel de in 2016 in aftrek gebrachte btw over de nog resterende periode herzien. Op 1 januari 2021 zijn vier van de negen herzieningsjaren verlopen. Dit betekent dat je nog voor vijf jaren 1/10 van € 14.700 moet terugbetalen aan de Belastingdienst, tezamen € 7.350 (= vijfmaal € 1.470).
Tip: verkoop je de vakantiewoning uit het voorbeeld na 31 december 2025, dan heeft dit geen gevolgen meer voor de in 2016 in aftrek gebrachte btw bij aankoop.
Daarnaast zijn er nog andere mogelijkheden waardoor je de btw die je bij aankoop hebt teruggekregen niet hoeft terug te betalen. Gaat de koper de woning bijvoorbeeld voor meer dan 90% voor met btw belaste activiteiten gebruiken, dan kan je mogelijk op verzoek de vakantiewoning toch met btw verkopen. Het voordeel hiervan is dat je dan niet de aankoop-btw hoeft te herzien. Ook bij verkoop binnen twee jaar na de eerste ingebruikname van de vakantiewoning wordt de verkoop met btw belast en treedt hetzelfde effect op. Zet de koper van jouw vakantiewoning jouw activiteiten van verhuur ongewijzigd voort, dan is het misschien zelfs mogelijk om de woning zonder btw te verkopen en hetzelfde effect te bereiken. Hiervoor moet de verkoop van de woning kunnen worden aangemerkt als overdracht van een algemeenheid van goederen.
Tip: de verkoop van de vakantiewoning kan diverse btw-gevolgen hebben. Laat je, voordat je tot verkoop overgaat, daarom altijd eerst adviseren.
Overdrachtsbelasting
Bij verkoop van een onroerende zaak is overdrachtsbelasting verschuldigd. Koop je een nieuwe, nog niet eerder gebruikte vakantiewoning, dan zal hierover 21% omzetbelasting (btw) berekend worden en geldt een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. In alle overige gevallen zal over het algemeen wel 2% overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Koop je een vakantiewoning inclusief inventaris, dan wordt over het aandeel van de inventaris in de koopsom geen overdrachtsbelasting berekend.
Inkomstenbelasting
De vakantiewoning zal over het algemeen belast zijn in box 3. In box 3 betaal je geen belasting over de ontvangen huur, maar over de WOZ-waarde van de vakantiewoning. Vanaf 1 januari 2017 geldt een belastingtarief van 30% en wordt gerekend met een forfaitair rendement dat wordt bepaald aan de hand van een vermogensmix en drie schijven, met elk een eigen jaarlijks wisselend forfaitair rendementspercentage. Voor het jaar 2018 bedraagt het forfaitair rendement tot een belastbaar vermogen van € 100.000 2,02%, tussen de € 100.000 en de € 1.000.000 4,33% en daarboven 5,38%. Voor 2019 bedragen deze percentages waarschijnlijk 1,94, 4,45 en 5,60. Er geldt in 2018 een vrijstelling voor het gehele vermogen in box 3 van € 30.000 per persoon. In 2019 wordt dit waarschijnlijk € 30.360.
Let op! Als de exploitatie van de vakantiewoning dusdanige vormen aanneemt dat deze het normale actieve vermogensbeheer te buiten gaat, wordt de vakantiewoning niet belast in box 3, maar in box 1.
Onroerendezaakbelasting (OZB)
Voor de heffing van de onroerendezaakbelasting (OZB) is bij vakantiewoningen de vraag van belang of ze ook als woning kunnen worden aangemerkt. De rechter heeft beslist dat niet van belang is of een vakantiewoning al dan niet permanent bewoond mag worden en als dit niet is toegestaan, of dit bewonen al dan niet gedoogd wordt. Wel van belang is of de woning beschikt over eigen voorzieningen, zoals een badkamer, sanitair en kookgelegenheid. Zo ja, dan is de woning bestemd om daarin te verblijven, te slapen en de overige woonfaciliteiten en voorzieningen te gebruiken. De vakantiewoning is dan naar aard en inrichting bestemd en geschikt om enigszins duurzaam voor bewoning te dienen en wordt dan als woning aangemerkt.
Kan een vakantiewoning als woning worden aangemerkt, dan betekent dit dat voor de OZB alleen een aanslag eigenarenheffing kan worden opgelegd. Een aanslag gebruikersheffing kan de gemeente dan niet opleggen. Bovendien geldt voor woningen meestal een lager OZB-tarief dan voor niet-woningen. Bij een vakantiewoning die aan bovengenoemde eisen voldoet, krijg je dus slechts één heffing opgelegd en is op deze heffing veelal een lager tarief van toepassing.
Verbod op permanente bewoning
Is permanente bewoning verboden, dan drukt dit wel de WOZ-waarde, zo besliste de rechter in het verleden. Ga dus na of een eventueel verbod op permanente bewoning in de WOZ-waarde is meegenomen.
Forensenbelasting
Een gemeente heeft de mogelijkheid forensenbelasting te heffen. Dit kan als je in een andere plaats dan jouw woonplaats een woning voor minstens 90 dagen per jaar ter beschikking hebt. Het is niet van belang of je ook daadwerkelijk 90 dagen of meer in de woning verblijft. Verblijf je permanent in de vakantiewoning, dan is forensenbelasting niet van toepassing.
Dagen dat je de woning verhuurt dan wel de woning gebruikt om de woning beschikbaar te maken of te houden voor verhuur, tellen dus niet mee. Bij beschikbaar maken of houden voor verhuur kan je bijvoorbeeld denken aan het plegen van onderhoud, zoals het verven van het houtwerk. Verhuur je de woning voor een bepaalde periode via een derde, maar kan je zelf gebruik maken van de woning als deze in de betreffende periode niet verhuurd wordt, dan tellen deze dagen wel mee. De woning staat je dan immers ter beschikking.
Tot slot
Met betrekking tot de aankoop en het gebruik van een vakantiewoning kan je met verschillende belastingen te maken krijgen. In deze advieswijzer hebben wij geprobeerd een algemeen beeld te schetsen. Neem voor de fiscale gevolgen in jouw specifieke situatie contact op met één van onze adviseurs.