Inkomsten uit verpachte grond kunnen op verschillende manieren in de belastingheffing betrokken worden. Afhankelijk van wie je pachter is, is het box 1 of box 3. Graag leggen we het uit.
Vijf verschillende situaties bij verpachting
Er zijn in de inkomstenbelasting vijf verschillende situaties bij verpachting:
1. Verpachten aan verbonden persoon
Je verpacht aan een verbonden persoon. Een verbonden persoon is/zijn:
je (gehuwde of geregistreerde) partner
degene waarmee je een notarieel samenlevingscontract gesloten hebt en die op hetzelfde adres staat ingeschreven
degene met wie je een eigen kind hebt en die op hetzelfde adres staat ingeschreven
degene die in je pensioenregeling als partner is aangemeld en die op hetzelfde adres staat ingeschreven
degene waarmee je een gezamenlijke eigen woning bewoont, waarvan je samen eigenaar bent en die op hetzelfde adres staat ingeschreven
de meerderjarige die op hetzelfde adres staat ingeschreven en waarbij op dat adres tevens een minderjarig kind van een van jou staat ingeschreven dat behoort tot je huishouden
de minderjarige kinderen van jou en je partner
degene die in het voorafgaande kalenderjaar een verbonden persoon was
2. Verpachten aan bloed- of aanverwant
Je verpacht aan een bloed- of aanverwant in de rechte lijn van je of van een hierboven genoemde verbonden persoon op een in het maatschappelijk verkeer ongebruikelijke wijze. De verpachting is overigens niet ongebruikelijk bij een door de grondkamer goedgekeurde reguliere of eenmalige pacht tegen een periodieke marktconforme prijs in het kader van een bedrijfsoverdracht.
3. Verpachten aan bv
Je verpacht aan een vennootschap (bijvoorbeeld bv) waarin jij of een verbonden persoon een aanmerkelijk belang (ten minste 5% van de aandelen) hebt of aan een samenwerkingsverband waarvan deze vennootschap deel uitmaakt.
4. Verpachten aan bv met ab
Je verpacht aan een vennootschap waarin een bloed- of aanverwant in de rechte lijn van jij of van een hierboven genoemde verbonden persoon een aanmerkelijk belang (ab) hebt, op een in het maatschappelijk verkeer ongebruikelijke wijze.
5. Andere pachter
Je verpacht aan een pachter die niet behoort tot de hierboven genoemde groepen.
Box 1 of 3 van de inkomstenbelasting?
In de gevallen 1 tot en met 4 valt je verpachte grond in box 1. In geval 5 in box 3.
Box 1 of 3, maakt het wat uit? Jazeker!
Box 1: in box 1 word je belast voor de werkelijk ontvangen pacht en zijn kosten aftrekbaar. Ook de eventuele verkoopwinst op de grond is belast (maar een verlies is aftrekbaar). Het inkomstenbelastingtarief is maximaal 51,75%.
Box 3: in box 3 betaal je, ongeacht de hoogte van de pacht en de kosten, uitsluitend een vaste vermogensrendementsheffing van 0,58 tot 1,68% van de waarde van de grond op 1 januari van het belastingjaar.
Tip: voor de belastingheffing is van belang of er een bijzonder verband is tussen jou en de pachter, Zo ja, dan word je in box 1 belast voor de werkelijk ontvangen pacht, zijn de kosten aftrekbaar en is de eventuele verkoopwinst op de grond belast. Zo niet, dan geldt box 3 en is de verkoopwinst op de grond onbelast.