Vanaf het moment dat een tuinbouwkas niet meer in het bedrijf wordt gebruikt maar is verhuurd, is de waardestijging van de ondergrond niet langer onbelast. Hoe zit dat met de landbouwvrijstelling?
Je weet het wel: als je als tuinder bedrijfsgrond verkoopt, is de opbrengst tot aan de waarde in het economisch verkeer bij agrarische bestemming (WEVAB), oftewel de agrarische waarde, belastingvrij. Een voorwaarde daarvoor is echter dat je de grond zelf hebt gebruikt in je bedrijf. De landbouwvrijstelling geldt dus niet voor verpachte of verhuurde onroerende zaken.
Een voorbeeld
Vanaf de start van je bedrijf in 1990 tot 2009 heb je uitsluitend zelf geteeld in kassen van 20.000 m2. In 2009 ben je een kas van 5.000 m2 gaan verhuren. Bij aanvang van de verhuur was de WEVAB van de grond € 40 per m². In 2019 verkoop je je bedrijf. De WEVAB is dan € 50 per m2, en dat is tevens de verkoopprijs. De opbrengst van 15.000 m2 is volledig belastingvrij. De opbrengst van de verhuurde 5.000 m2 is slechts tot € 40 belastingvrij. Je betaalt dus inkomstenbelasting over 5.000 x € 10 = € 50.000.
Schade beperken: kas naar privé
Om te beginnen kan je overwegen om de verhuurde kas en ondergrond uit je bedrijf in box 1 over te hevelen naar je fiscale privévermogen in box 3. Je betaalt dan, afhankelijk van de hoogte van je vermogen in box 3, jaarlijks 0,58, 1,34 of 1,68% over de waarde van de kas. De huur- en latere verkoopopbrengsten blijven onbelast. Overbrengen naar privé heeft wel tot gevolg dat je belasting betaalt over het verschil tussen de werkelijke waarde en de verkoopwaarde van de kas en installaties. En als de grondwaarde hoger is dan de WEVAB, betaal je over dat verschil ook belasting.
Het is dus de baten afwegen tegen de lasten: wellicht betaal je nu een beetje belasting om in de toekomst meer te besparen.
Naar privé, kan dat zomaar?
Nee, daar moet je wel wat voor doen! Een van de voorwaarden is dat de kas binnen jouw bedrijf geen functie meer vervult, noch zal vervullen in de toekomst. Met andere woorden, je gaat de kas duurzaam verhuren en niet meer zelf in gebruik nemen. Bovendien mag het niet zo zijn dat je de kas slechts verhuurt in afwachting van een geschikt moment voor verkoop: als dat zo is, dan blijft de kas verplicht bedrijfsvermogen.
Tip: in sommige standaardhuurcontracten staat dat je de huur mag beëindigen als je de kas weer zelf in gebruik wilt nemen. Een dergelijke bepaling kan de fiscus aangrijpen om je te verplichten de kas op het bedrijf te laten staan, omdat je er kennelijk rekening mee houdt dat je de kas weer zelf in gebruik gaat nemen.
Ten slotte kan de fiscus de stelling innemen dat de verhuurde kas fysiek zodanig is verweven met de rest van de kassen dat deze niet apart naar privé kan. Bij vakverhuur binnen een kas zal overbrengen naar privé dan ook in de meeste gevallen niet lukken.
Let op! Pas overigens wel op met verhuur van de kas, want je loopt het risico dat de huurder met succes een beroep kan doen op de bescherming op grond van de Pachtwet. Kies daarom voor een kortdurende pacht of huur als je dit wil voorkomen.
Box 3 pretbox?
Het relatief lage tarief in box 3 over de waarde kan wel eens voordeliger zijn dan het hoge tarief van box 1 over de huur, vooral als de verhuurde kas al bijna afgeschreven is.
Tip: het relatief lage tarief in box 3 over de waarde kan wel eens voordeliger zijn dan het hoge tarief van box 1 over de huur. Vooral als de verhuurde kas al bijna is afgeschreven. Overweeg daarom bij verhuur, kas en ondergrond naar privé (box 3) te halen.